Guide pratique

Construire ou rénover sa maison en Nouvelle-Aquitaine : terrain, sols argileux, termites et littoral

Règles nationales vérifiées sur sources officielles le 17 octobre 2026

Bâtir ou rénover une maison en Nouvelle-Aquitaine oblige à tenir compte de particularités locales : des sols argileux qui bougent avec la sécheresse, des termites présents dans une partie du territoire, un littoral exposé au recul du trait de côte et, dans l'intérieur des terres, des communes où le radon est plus présent. Ce guide indépendant rappelle les règles nationales applicables et les réflexes à adopter avant de s'engager.

Vérifier le terrain avant d'acheter

Un terrain annoncé « constructible » ne l'est pas forcément pour le projet imaginé. La mairie renseigne sur le plan local d'urbanisme (reculs, hauteurs, aspect des constructions) et peut délivrer un certificat d'urbanisme. Il faut aussi vérifier les réseaux : hors des centres-bourgs, beaucoup de parcelles exigent un assainissement autonome, dont l'emprise et le coût sont à anticiper. Reste l'état des risques, que le propriétaire remplit avec un service en ligne de Géorisques : inondation, séisme, radon, trait de côte, arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.

Sols argileux : étude de sol et fondations

Les argiles gonflent en s'humidifiant et se rétractent en séchant. Accentués par la sécheresse, ces mouvements fissurent les maisons aux fondations trop superficielles. Les maisons individuelles sont particulièrement exposées : structure légère, fondations souvent peu profondes et trop rarement précédées d'une étude géotechnique.

La loi ELAN (article 68) a donc créé des obligations dans les zones d'exposition moyenne et forte. D'après Géorisques, les articles R. 132-3 à R. 132-8 du code de la construction et de l'habitation prévoient deux dispositifs. À la vente d'un terrain non bâti constructible, le vendeur fait réaliser une étude préalable, dite G1, qui identifie les risques du site et les principes généraux de construction. Pour construire, le maître d'ouvrage suit soit les techniques particulières fixées par arrêté, soit celles d'une étude géotechnique de conception, dite G2, adaptée à son projet.

L'arrêté du 22 juillet 2020 précise ces techniques : structure rigide pour la maçonnerie et le béton (chaînages horizontaux et verticaux, linteaux), fondations descendues sous la zone superficielle sensible, soit au minimum 1,20 m en exposition forte et 0,80 m en exposition moyenne, et limitation des variations d'eau autour de la maison (eaux pluviales, ruissellement, végétation).

Termites et mérule

Les zones à termites sont délimitées par arrêté préfectoral, après consultation des conseils municipaux ; un arrêté peut couvrir un département entier ou quelques communes seulement. En Nouvelle-Aquitaine, la situation varie donc d'un territoire à l'autre : mieux vaut interroger la mairie ou la préfecture que se fier à une liste trouvée en ligne.

Le ministère de la Transition écologique rappelle trois règles. Dès que des termites sont détectés, l'occupant ou, à défaut, le propriétaire en informe la mairie. À la vente dans une zone délimitée, le vendeur fournit un état relatif à la présence de termites, valable 6 mois, annexé à la promesse ou à l'acte et établi par une personne certifiée. En cas de démolition dans une zone délimitée, les bois contaminés sont incinérés sur place ou traités avant tout transport, avec déclaration au maire.

La mérule, champignon qui dégrade le bois dans les lieux humides et mal ventilés, suit une logique voisine : déclaration en mairie dès qu'elle est constatée, et information de l'acquéreur sur le risque lorsque la vente a lieu dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. La prévention repose d'abord sur la maîtrise de l'humidité et de la ventilation.

Littoral : recul du trait de côte

La loi Climat et Résilience de 2021 a organisé l'adaptation des communes littorales exposées à l'érosion. Un décret en dresse la liste, sur la base du volontariat ; il a été modifié à plusieurs reprises, dont le 13 février 2026, et le ministère de la Transition écologique indique que 371 communes volontaires y figurent. Les cartes locales délimitent les zones exposées au recul à 30 ans et à 100 ans, reprises dans les documents d'urbanisme, qui peuvent prévoir le démontage ou la démolition de certaines constructions.

Pour l'acquéreur, la conséquence est documentaire. Lorsque le bien se situe dans une zone exposée délimitée par un plan local d'urbanisme, une carte communale ou une carte de préfiguration, l'état des risques mentionne l'horizon d'exposition, les prescriptions applicables et l'éventuelle application des dispositions de démolition et de remise en état. Il est remis dès la première visite, puis annexé à la promesse et à l'acte.

À l'intérieur des terres, un autre risque mérite l'attention : le radon. Selon l'API de Géorisques interrogée le 17 octobre 2026, Limoges et Guéret sont en catégorie 3 (la plus élevée), Bordeaux et Pau en catégorie 2, La Rochelle en catégorie 1. En catégorie 3, une fiche d'information sur le radon accompagne l'état des risques. La catégorie ne dit rien de la concentration réelle dans une maison : seul un mesurage la révèle.

RE2020 : la norme du neuf

La réglementation environnementale RE2020 s'applique aux maisons depuis le 1er janvier 2022 et remplace la RT2012. Elle poursuit trois objectifs : sobriété énergétique et décarbonation de l'énergie, baisse de l'impact carbone (y compris celui de la construction), confort en cas de forte chaleur, avec une analyse du cycle de vie du bâtiment. Les seuils évoluent par paliers : un décret du 31 décembre 2024 les a ajustés pour les maisons individuelles et un jalon est annoncé pour le 1er janvier 2028. Plutôt que de retenir des valeurs susceptibles de changer, on demandera au constructeur de justifier le respect de la réglementation applicable à la date du permis.

Contrat de construction (CCMI)

Le CCMI est le contrat conclu avec un constructeur qui réalise la maison complète, ou au moins le gros œuvre et la mise hors d'eau et hors d'air, sans fournir le terrain. Écrit et signé avant le début des travaux, il fixe un prix forfaitaire et définitif, le délai de réalisation, des pénalités de retard d'au moins 1/3 000 du prix par jour, et comporte des annexes obligatoires : permis, plans, notices, attestations de garanties et d'assurances. Il peut être signé sous conditions suspensives (terrain, permis, prêts) ; si elles ne sont pas remplies à temps, il est annulé et les sommes versées sont restituées. Le maître d'ouvrage dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter par lettre recommandée.

Avant l'ouverture du chantier, les sommes réclamées sont aussi plafonnées : un dépôt de garantie est limité à 3 % du prix et bloqué sur un compte spécial ; d'autres formules exigent une garantie de remboursement. Le constructeur doit avoir souscrit une garantie de livraison et en remettre une attestation. À la réception, on dispose de 8 jours calendaires après la remise des clés pour signaler les désordres apparents ; en cas de réserves, le solde (au plus 5 % du prix) est consigné jusqu'à leur levée.

Garanties après la réception

Trois garanties légales suivent la réception : la garantie de parfait achèvement (un an) pour les désordres signalés au procès-verbal et ceux apparus dans l'année ; la garantie de bon fonctionnement (deux ans) pour les équipements dissociables, comme un ballon d'eau chaude ; la garantie décennale (dix ans) pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Un défaut non signalé à la réception est considéré comme accepté.

Rénover : aides nationales

Pour une maison existante, le principal dispositif est MaPrimeRénov', versée par l'Anah. Selon Service-Public.gouv.fr (fiche vérifiée le 1er septembre 2026), la rénovation d'ampleur vise les logements classés E, F ou G au DPE, construits depuis au moins 15 ans. Les travaux doivent gagner au moins deux classes énergétiques et traiter au moins deux postes d'isolation. La prise en charge, calculée sur le montant hors taxes dans la limite de 30 000 € de travaux (40 000 € pour trois classes gagnées ou plus), va de 80 % pour les ménages très modestes à 10 % pour les ménages aux ressources supérieures.

Le parcours passe par un rendez-vous gratuit avec un conseiller France Rénov', un accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov' et des travaux confiés à une entreprise RGE ; ils ne commencent qu'après l'accusé de réception de l'Anah. Pour les travaux ciblés, la liste en métropole se limite à certains équipements de chauffage, au raccordement à un réseau de chaleur, à la dépose d'une cuve à fioul et à l'audit. Les collectivités peuvent proposer des aides complémentaires, dont les conditions changent souvent : le conseiller France Rénov' ou l'ADIL les recense.

Diagnostics à la vente

D'après Service-Public.gouv.fr, le dossier de diagnostic technique d'une maison comprend notamment le DPE (à partir de 50 m²), l'audit énergétique si la maison est classée E, F ou G, le constat de plomb avant 1949, l'état d'amiante pour les permis antérieurs au 1er juillet 1997, l'électricité et le gaz au-delà de 15 ans d'installation, l'assainissement non collectif le cas échéant, les termites et l'état des risques selon la localisation. Le risque de mérule doit aussi être indiqué.

Pour trouver des cabinets près du bien, on peut consulter un annuaire de diagnostiqueurs immobiliers classé par ville, puis vérifier la certification de chaque professionnel retenu avant de commander les diagnostics. Faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose le vendeur à une amende.

Questions fréquentes